Алексей Махоткин

домашняя страница

Маржинальная торговля на рынке городской жилой недвижимости

arior:

И очень существенное замечание, отражающее самую суть текущего состояния рынка и объясняющего иррациональный рост цен. Для менялы ничего страшного и иррационального не происходит, они значительно легче переносят повышение стоимости квадратного метра. Более того, И ЭТО САМОЕ ВАЖНОЕ для понимания причин роста цен, они этого роста практически не чувствуют — им ведь нужно купить всего 10-15 метров, а не 50-70-100! В отличие от них, те, кто покупают квартиры полностью на свои, при существующей пропорции менялы/покупатели в 80/20, оказываются в полной зависимости от настроений менял.

Что же происходит, если цены начинают расти? Я уже говорил, что спрос менял неэластичен к ценам, уж если они решили меняться — значит, будут. Вот, за год цены выросли, условно говоря, с 2К до 3К за метр. Как этот рост сказался на спросе менял? А никак! Просто немного снизились требования к будущей квартире, и всё! Ещё и поэтому самое плохое жильё сейчас растёт в цене быстрее всего. Год назад нужно было доплатить 30К за 15 метров — а теперь нужно доплатить те же 30К, но уже за 10 метров — и в чём для них разница? Меняться-то всё равно надо, так, чуть теснее будет жить, и всё, но комнат-то всё равно прибавится, так что задача - заткнуть тёщу - в целом будет выполнена. А можно чуть напрячься, добавить 6-10К (ну поездить ещё пару лет на той же машине, и всё) и докупить эти дополнительные 2-3-4 метра. То есть мы имеем рост цен на квартиры, при котором их цена практически не оказывает влияния на спрос менял! Причём они на рынке в большинстве. А для прочих участников рынка, осуществляющих чистые покупки, в том числе для ипотечных отказников, разница принципиальная - 2К за метр или 3К, для них трёшка подорожала со 140К до 210К. Но они-то в меньшинстве, и на цены своим уменьшившимся спросом повлиять никак не могут! И ведь они чувствуют какой-то подвох, чувствуют явную перекупленность рынка, но никак не могут понять - почему они, состоятельные, солидные и уважаемые люди, знающие, каким трудом зарабатываются деньги, не могут угнаться за галопирующими ценами? Поневоле они задают себе вопрос — ну неужели в стране все стали преуспевающими нефтяниками? Откуда у людей столько денег на покупку таких квартир по таким ценам? В чём тут дело? А вот в чём — просто большинству участников рынка эти деньги в виде квартир достались от государства бесплатно, и сейчас эта бесплатная сверхдорогая масса давит, да ещё с таким плечом, на рынок, вызывая гиперинфляцию цен на нём в 100% годовых.

Comments